【编者按】美国房地产市场正站在十字路口。特朗普政府近日抛出2000亿美元抵押贷款债券购买计划，誓言要“让房贷利率和月供降下来”，这本该是购房者的福音，却引发经济学家集体预警。当行政力量试图用猛药刺激需求，会否反而点燃房价上涨的导火索？在供应短缺的结构性难题面前，短期强心针真能治愈高房价顽疾吗？这场关于“可负担住房”的博弈，折射出政策干预与市场规律间的永恒张力。让我们穿透口号，看清数据背后的楼市真相。
一位顶尖经济学家警告称，特朗普总统降低住房贷款成本、提升住房可负担性的计划，最终可能适得其反，加剧它原本试图解决的难题。
上周，总统表示已指示他的“代表”——后证实为房利美和房地美——购买2000亿美元的抵押贷款债券，声称这将“推动抵押贷款利率下降、月供下降，让拥有住房的成本更可承受”。
但穆迪分析首席经济学家马克·赞迪认为该计划存在缺陷，在X平台上写道：以这种方式人为刺激住房需求将“导致房价上涨，其他条件不变的情况下”。
《新闻周刊》已通过电子邮件和在线联系表联系房利美和房地美，以获取特朗普提案的最新进展。
住房贷款成本是美国购房者当前面临的主要压力之一，加之持续高企的房价和其他附加费用，近年来抑制了市场需求。这导致库存激增，房主难以出售房屋——许多人因沮丧和无法满足购房者更紧缩的预算而撤下房源。
尽管房地产专家一致认为，首先解决首次购房者的可负担性障碍至关重要，但他们认为特朗普的计划可能对已在下降的抵押贷款利率影响有限，同时可能引发需求驱动的房价上涨风险。
当实体（通常是美联储或财政部）购买抵押贷款支持证券时，这种资金注入会降低这些债券的收益率，从而可能降低抵押贷款利率。
特朗普的帖子最初未明确谁将购买债券，但联邦住房金融局局长比尔·普尔特后来表示将是房利美和房地美，总统称它们手头有足够现金完成该计划。
普尔特本周表示，这两家政府赞助企业正在执行“大规模、出色且不断增长的抵押贷款债券购买”，并且“在这次购买中做得非常出色”。
然而，正如赞迪周一所写，特朗普的计划“对提高住房可负担性作用甚微”，因为这可能增加需求并加剧“美国严重的住房短缺”。
其他专家也提出了类似担忧。Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳告诉《新闻周刊》：“即使抵押贷款利率暂时下降……由此带来的买家需求提升可能给房价带来上行压力，抵消部分预期的可负担性缓解效果。”
他表示这种动态可能有利于卖家，尤其是南部和西部陷入困境的市场，但首次购房者“仍将面临更激烈的竞争”并“继续难以凑足足够的首付款”。
伯纳补充说，住房市场的核心可负担性挑战在于供应端，“如果没有实质性的建设增长，长期影响将微乎其微，除了可能一次性推高房价”。
一些人指出，抵押贷款利率现有的下降降低了此类现金注入的必要性。
“理论上可行，但我听说这并不值得，因为它们已经呈下降趋势，”英国Neal Hayes Mortgages创始人尼尔·海耶斯告诉《新闻周刊》。
他补充说，2000亿美元对于此类宽松措施“不是巨款”，并表示该计划如果实施，只会将利率降低“很小幅度”。
然而，近日30年期抵押贷款利率降至6%以下——这是几个月来徘徊的门槛——一些人将此归因于特朗普的宣布。
“抵押贷款利率已降至5.99%，为近三年最低水平，这得益于总统指示房利美和房地美购买2000亿美元抵押贷款支持证券，”抵押贷款机构loanDepot首席经济学家杰夫·德古拉希安在新闻稿中写道。
“现在的关键是这些购买的时机和节奏，这将决定其影响是健康的，还是会给抵押贷款市场带来波动。”
特朗普总统在Truth Social上写道：“我正指示我的代表购买2000亿美元的抵押贷款债券。这将推动抵押贷款利率下降、月供下降，让拥有住房的成本更可承受。这是我恢复可负担性的众多步骤之一，而拜登政府彻底摧毁了它。”
联邦住房金融局局长比尔·普尔特在X上发文：“建筑商告诉我们，自上周房利美和房地美2000亿美元购买宣布以来，他们的业务一直非常好。”
Bankrate住房市场分析师杰夫·奥斯特罗夫斯基此前告诉《新闻周刊》：“政府债券购买可以为抵押贷款市场注入稳定性和确定性，从而降低利率。”
“但尚不清楚2000亿美元是否会起作用，”他补充道。“虽然听起来很多，但换个角度看，即使过去几年停止购买并出售持有，美联储仍持有2万亿美元的抵押贷款支持证券。”
Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳告诉《新闻周刊》：“总体而言，虽然提高可负担性的目标得到广泛认同，但未能解决根本供应短缺的政策不太可能带来有意义或持久的缓解。可持续的进展取决于通过新建和在长期受限的市场扩大库存来增加房屋，而非主要转移需求的短期干预。”
除了房地美和房利美均未公开评论的潜在购买计划，专家们还将美联储即将公布的利率决定视为另一个可能改变抵押贷款利率前景和整体住房市场稳定性的因素。
