【编者按】在房地产市场，炒房一度是快速致富的代名词。然而，风向正在悄然转变。高企的抵押贷款利率、居高不下的房价以及紧张的房源供应，正共同挤压着炒房者的利润空间。最新数据显示，2025年美国房屋翻新转售的数量降至2020年以来的最低点，投资回报率也创下2008年金融危机以来的新低。但黑暗中已现曙光：随着房价预期趋稳、利率低于去年同期，以及一项新法案带来的税收优惠，投资者信心正在回升。这究竟是炒房游戏的终曲，还是新一轮周期的前奏？本文将为您深入解析。
高抵押贷款利率、高房价和紧张的供应，正联手挤压炒房游戏中的投资者。
房地产数据提供商ATTOM的数据显示，在整个2025年，全美约有29.7万套独栋住宅和公寓被转售（其将“转售”定义为在同一12个月内购买并出售的房屋）。这比2024年下降了3.9%，是自2020年以来任何一年中转售数量的最低值。投资者转售占2025年所有房屋销售的7.4%，低于2024年的7.6%。
转售活动减少，是因为利润越来越薄，越来越不值当了。
在房价中位数创历史新高的背景下，根据ATTOM的数据，一次典型的房屋转售仅为投资者带来65,981美元的毛利润，即25.5%的投资回报率。这低于上一年的32%，是自2008年大衰退以来的最低比率。
ATTOM的首席执行官罗布·巴伯在一份新闻稿中表示：“由于供应受限，许多市场的房屋竞争依然激烈。随着价格保持高位，投资者发现更难达成能带来强劲回报的交易。”
作为对比，在金融危机后的繁荣十年里，利润率高于50%，并在2012年达到61%的峰值，那大约是房价触底的时候。
净利润，或考虑了房产修缮成本的投资者回报，可能因当地劳动力、材料和融资成本而有很大差异。然而，根据ATTOM的数据，在全美范围内，由于持续的供应链压力和与关税相关的材料价格上涨，转售前修缮房产的成本仍然居高不下，这继续压缩着投资者的利润空间。
然而，有迹象表明，今年的转售市场可能会有所改善，因为预计房价将进一步趋稳，而抵押贷款利率仍低于去年同期水平。
John Burns研究与咨询公司的研究经理亚历克斯·托马斯在最近的一份报告中写道：“在经历了近4年的转售房屋交易量下降后，我们的调查发现，修缮转售领域出现了积极势头的迹象。”
该公司与Kiavi合作编制了“修缮转售住房市场指数”，用以衡量市场中的投资者情绪。在2025年第四季度，该指数录得了三年来的最大环比涨幅，并扭转了连续六个季度的下降趋势。
此外，根据JBRC/Kiavi的调查，71%的受访投资者表示，他们预计今年会购买更多房屋，高于去年的66%和2024年的49%。这是该调查四年历史中的最高比例。
报告投资结果令人失望的炒房者也减少了。根据该调查，在全国范围内，第四季度有17%的炒房者报告其售价“大多低于”预期的修复后价值，低于前一季度的21%。
托马斯写道：“由于在市场放缓时期，炒房者往往比典型的房屋卖家更快降价（以避免昂贵的持有期），这种改善是定价环境正在企稳的早期信号。”
他还表示，去年夏天通过的“大型美丽法案”中的几项条款可能会提高修缮转售的盈利能力，包括增强的折旧、永久性的20%合格商业收入扣除额，以及修缮转售贷款的利息费用可抵扣。
其他衡量房地产炒房者情绪的指标，包括由CJ Patrick公司编制的季度报告《RCN Capital投资者情绪调查》，也引用了乐观的看法。
CJ Patrick公司的首席执行官里克·沙尔加表示：“正是这些不断改善的市场条件——更多的库存、趋稳的房价以及略好的融资成本——加上买家被压抑的需求和待售不良房产数量的增加，我认为随着今年时间的推移，应该会给炒房者带来更多机会。”
不确定因素将是抵押贷款利率。根据ATTOM的数据，越来越多的投资者使用融资，2025年这一比例为37.7%，而2024年为36.9%。今年利率原本预计会更低，但伊朗战争及由此导致的油价上涨颠覆了这些预测。
巴伯说：“炒房者不得不更有创意来维持盈利能力。这可能包括接手更老的房子（2025年转售房产的中位建造年份是1978年，是我们开始追踪以来最老的），同时加强成本控制和采用更规范的翻新策略。”
