随着运营商、业主和资产管理公司为2020年的预算季做准备，从业主投资的角度来审视商业计划是很重要的。”确保年度业务计划和预算与资产的总体投资目标保持一致。这在每一个年度规划周期中都是相关的，特别是在当前的环境下，到2020年经营基本面正在减速。
除了通常作为业务计划和预算审查过程的一部分进行审查的标准业务指标外，业主、运营商和资产管理公司之间还应详细讨论以下领域，以便在2020年达成一致:
1. 债务服务注意事项
除了更明显考虑营运预算导致现金流是否允许每月还本付息,应该关注是否有银行/贷款协议test—例如,债务服务覆盖率(DSCR)测试或债务收益率test—需要和预算年度。
经营者提交的经营预算是否能够在贷款协议规定的时间内通过贷款人测试?如果没有，所有者和资产管理公司应与运营商合作，确定所需的收入目标和费用调整。
2. 营办商奖励计划
资产管理者应注意经营者激励奖金计划的细节，以确定该计划是否符合所有者当年的目标。通常，经营者都有一个标准化的切饼刀。所有酒店的年度奖励奖金计划模板。然而，该标准计划可能不适用于新开业的酒店或刚进行重大翻新/重新定位的酒店。
资产管理公司应仔细审查激励奖金计划，以确定该计划是否旨在根据对所有者年度投资目标至关重要的关键指标来推动经营业绩。例如，可能存在这样一种情况:酒店管理团队将奖金支出最大化，但所有者未能偿还当年的债务，或者资产由于经营业绩不足而未能履行贷款协议约定。酒店经营计划和经营者奖励奖金计划应与年度投资目标保持一致，特别是在NOI门槛和偿债现金流要求方面。
3.资本支出方面的考虑
短期和长期资本计划是否与所有者持有期限和目标全包基础一致(收购成本+资本支出)?这些5至10年的资本计划是否旨在增加收入和NOI?什么是投资回报和投资资本的预期回报?对MEP(机械、电气和管道)的投资是否提高了运营效率?资本支出计划是否与所有者持有资产的策略一致?
例如，如果该资产计划在未来一到两年内出售，它可能不会增加明年资产翻新的投资。相反，如果与资本支出相关的ROI能够在短期内提高NOI并在退出时驱动增量价值，那么应该仔细分析、实现和跟踪这些类型的项目。
将这些考虑纳入到2020年的业务规划过程中，将使运营商和资产管理公司能够领先于这些关键的所有者问题，并有可能避免回头看时说，后见之明是20/20!”
Romy Bhojwani在全球酒店和房地产行业拥有超过25年的经验。Romy是hotelAVE的执行副总裁，负责管理横跨美国东部和拉丁美洲的一系列豪华和高档酒店及度假村的资产管理职能。在hotelAVE之前，Romy曾担任360 Capital Advisors的董事总经理。他创立并领导了这家咨询和资产管理公司，在全球范围内为酒店资产创造增值解决方案。他在整个投资周期中设计并实施全面的解决方案，以实现酒店地产投资的最佳价值。在此之前，罗米曾担任达美酒店及度假村集团(Delta Hotels and Resorts)房地产及资产管理高级副总裁。在达美酒店及度假村集团，他领导着价值11亿美元的资产管理及收购部门，业务遍及加拿大各主要市场。罗米还拥有仲量联行酒店的高级管理经验，并在希尔顿全球酒店集团(Hilton Worldwide)担任运营和战略规划以及资产管理方面的职务。罗米的酒店生涯始于奥贝罗伊酒店和度假村的运营。本专栏所表达的观点并不一定代表《酒店新闻报》或其母公司、STR及其关联公司的观点。在这个网站上发表的博主可以自由表达可能有争议的观点，但我们的目标是在我们的读者群体中激发思考和建设性的讨论。如有任何问题或顾虑，请随时与编辑联系或发表评论。
