【编者按】在韩国楼市调控风暴中，首尔高端公寓市场正上演着”冰与火之歌”。当10月15日房地产新政的重拳挥下，整个房产圈都在观望：这次真能摁住疯狂的价格吗？令人咋舌的是，在这场调控大戏中，江南三区（江南、瑞草、松坡）竟独揽全市81%的天价成交，成为逆势上涨的”特区”。新房涨幅更是飙到3.4%，把30年以上的老房远远甩在身后。这背后折射出怎样的购房逻辑？当全城实行实际居住要求，富豪们为何更疯狂地扑向核心资产？让我们透过数据迷雾，看清这场资产保卫战的真相。
即便在10月15日房地产调控政策公布后，首尔高端公寓交易仍持续活跃。值得注意的是，首尔所有创历史新高的交易中，81%集中在江南三区（江南、瑞草和松坡）。
根据地产中介Jiptos对国土交通部实际交易价格公开系统的分析显示，自10月20日土地交易许可区扩大至首尔全境及京畿道12个地区后约一个月内，首尔新规管土地交易许可区的公寓售价上涨1.6%，京畿道规管区域上涨1.2%。同期，早已被指定为土地交易许可区的江南三区涨幅更大，达到2.2%。
该分析以10月20日土地交易许可区实施日为基准，对比了同一小区同户型在10月1日至19日与10月20日至11月12日期间至少各有一笔交易的公寓价格。
创历史新高的交易也集中在江南三区。在首尔全市288笔破纪录交易中，234笔（约81%）发生在江南三区。这反映出随着土地交易许可区制度在首尔全境实行实际居住要求，买家更倾向于在价格预期看涨区域购置”硬核资产”的心理。
新房（房龄10年内）价格涨幅更为迅猛。此期间首尔新房价格平均上涨3.4%，远超30年以上老宅（2%）和11-29年房龄公寓（1.4%）的涨幅。这源于实际居住要求强化后，重建或租赁需求被压制，而新房需求持续升温。
在京畿道非规管区域，新政后平均售价上涨1.1%。同时出现”气球效应”——寻求差价投资或贷款购房的需求转向与首尔通达性强的非规管区域。华城（1.7%）、九里（1.8%）、南杨州（1.2%）、龙仁（1.5%）和高阳（1.4%）等城市均价普涨，非规管区域所有破纪录交易中约60%（182笔）集中在这五城。
Jiptos首席执行官李在允分析道：”高端公寓交易持续火热，刚需群体对新房的偏爱正在加剧资产分化。虽然成交量下降可能预示市场企稳，但高端购买动能依然坚挺。”
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