【编者按】在房地产市场这片波涛汹涌的海洋中，政策与市场的博弈从未停歇。从历史轨迹看，试图以强硬手腕“战胜”市场的调控往往事与愿违，反而可能推高价格、抑制供给，让普通购房者望楼兴叹。本文通过回顾韩国多届政府的房地产政策得失，揭示了一个核心规律：违背市场原理的干预犹如逆流挥桨，不仅难以前行，更可能引发新的漩涡。真正的智慧或许在于如何顺应市场规律，通过税制优化、供给释放等柔性手段引导市场平稳航行。以下译文将带您深入思考：在住房这一民生大事上，政府究竟该扮演怎样的角色？
李在明总统25日通过社交媒体谈及房地产投机问题时表示：“没有能战胜市场的政府，但也没有能战胜政府的市场。”其中“没有政府能战胜市场”这句话，是我2003年观察卢武铉政府反市场房地产政策时所出版一本书的标题。令人遗憾的是，每当民主党执政，类似情况总会重演。
卢武铉政府时期，江南公寓价格上涨的导火索是宣布废除特目高中后，人们对“江南第八学区”复兴的预期。尽管未能解决根本问题，但政府通过收紧重建规定以减少供应等措施，导致其任内首尔房价上涨了74.4%。
此后在李明博和朴槿惠政府时期，首尔房地产价格保持相对稳定。然而在文在寅执政期间，房价再次飙升106.3%。这源于政府推行了比卢武铉时期更严格、更激进的政策。例如，公寓售价上限政策虽然抑制了供应并刺激了对新公寓的投机需求，却反而助推了价格上涨，且该政策至今仍在实施。此外，重建和再开发规定持续拖累市场供应。
上任前，李在明政府曾承诺“抑制投机，同时放宽无房产首次购房者的贷款比率”。但随着首尔房价再度攀升，政府上台后突然转向收紧金融监管。2025年6月27日，政府将首都圈抵押贷款上限设定为6亿韩元，并在10月15日的措施中将首尔全境及京畿道部分地区指定为调控区。然而如今首次购房者难以置业，首尔公寓全租供应量急剧下降及月租模式的转变，更将首尔月租金推至历史高点。在此背景下，李总统“没有市场能战胜政府”的言论令我震惊，因为我始终认为违背市场原理的房地产政策绝无成功可能。
那么，什么样的房地产政策既能遵循市场规律，又能防止价格暴涨？答案其实相对明确。首先，加强房产持有税，同时降低交易税。多数经合组织成员国都保持这一政策方向，通过扩大供应稳定价格。宣布提高持有税、降低交易税的中长期计划，可通过增加供应实现价格稳定。取消公寓售价上限也将大幅提升市场供应。
房地产金融监管确实能减缓房价上涨和家庭债务增加。但过度调控尤其会伤害资产薄弱的年轻家庭，推迟他们购房的时间。政府必须审慎行事，对金融市场的过度干预可能损害金融机构的自主性。
市场并非总能产生理想结果，政府干预有时确有必要。问题在于干预的方式与程度。国内外历史经验告诉我们：企图“与市场作战”的政策注定失败。我敦促政策制定者准确理解市场的功能与角色，像熟练的冲浪者驾驭海浪那样，巧妙顺应市场潮流。
