都柏林写字楼市场的风向，越来越两极分化了！
一边是租赁数据走强，业内消息称空置率下降、租金看涨；另一边，独立观察家们却描绘出一幅截然不同的画面——市场根本没这么乐观！
去年八月，我就对2025年上半年办公室空置率骤降的报告表示怀疑。
空置率下降的前提，必须是已租用面积的增速超过写字楼总存量。但综合考虑各种动态因素——新租、转租、租户流动、新楼竣工和旧楼淘汰——短期内急剧下降几乎不可能。
随后爱尔兰央行的报告印证了这一观点。央行经济学家利用商业租约登记系统中的租约到期数据预测，都柏林写字楼空置率今年将攀升至19.1%的峰值，比2024年高出0.5个百分点。
即使按疫情前的使用密度计算，这也意味着近9万个工位的空置空间——差不多相当于目前都柏林全体科技从业者的数量！
专业数据机构MSCI的数据，更让“空置率暴跌”的说法站不住脚。其持有的都柏林市中心机构级写字楼组合，空置率自疫情以来持续飙升，2025年间从13.1%猛增至17.3%。
由于整体数据存疑，近期市场评论的焦点纷纷转向“甲级空置率”。
论点在于：现代租户极度青睐高规格、节能型空间。而这类优质房源供应有限，正形成稀缺性，从而推高顶级建筑的租金。
但这套逻辑隐含了一个假设：老旧或地段欠佳的写字楼空置率与核心租金无关，因为它们无法与甲级楼盘竞争。
要看清这个逻辑的漏洞，不妨设想一个市场存在三个清晰的质量等级。假设你是一栋空置丙级写字楼的业主：
除非你极具冒险精神且资金雄厚，能进行彻底翻新，否则出租这栋低品质物业的唯一方式就是降租。关键在于，这将引发连锁反应——乙级业主不得不跟进降价以保持竞争力。
紧接着，甲级业主也必须调价来应对乙级的竞争。由此可见，任何层级的空置压力最终都会传导至顶级租金。
有人会反驳：许多丙级楼品质太差，政府机构和蓝筹企业根本不会租用，无论租金多低。
降价连锁效应
这话没错。但关键的经济传导机制，并不依赖于最差的楼宇靠低价吸引顶级租户，而是它们只要吸引到那些原本考虑稍好物业的租户，就足以迫使更优质物业的业主降价。
随后，这种降价压力会在细分市场中层层向上传导。正如腐朽蔓延，终达顶端。
再看价格信号：来自独立渠道的信息均指向同一结论——空置率依然高企，正压制着核心租金。
市场分析师科姆·劳德基于行业情报指出，顶级建筑的成交租金目前集中在每年每平方英尺60欧元左右，这与过去十年的水平基本持平，远低于市场宣传暗示的数字。
MSCI数据也支持这一判断。其都柏林核心区优质物业组合的预估租金价值，自疫情以来已下跌1.4%。计入通胀因素，实际跌幅高达20%。
更甚者，免租期等隐性折扣幅度加大。同时，建筑标准的提升意味着租户正以更低成本获得更优质的办公空间。
租户无疑更偏爱高规格节能空间。但经济需求的关键并非“不计成本时想要多少”，而是“在特定价格下愿意租用多少”。
显然，按当前报价，都柏林对顶级办公空间的需求十分有限。迹象无处不在：
市中心崭新落成的写字楼，竣工多时仍悬挂着招租广告；
临街望去，空置楼层清晰可见；
租约细节的保密性日益增强；
还有，若传闻属实，幕后成交的租金水平也透露出真相。
顶尖的新楼终将租出，但业主们需要耐心——远程办公和科技就业增长停滞，已拖慢了即使是最优质空间的去化速度。他们更需务实：只要整体空置率高居不下，理想的租金就难以实现。
约翰·麦卡特尼任教于都柏林理工大学房地产经济学系，并兼任都柏林大学客座副教授。
