【编者按】2026年美国房市走向何方？专家预测，全国住房可负担性将略有改善，但东北部地区可能“无感”。为何？因为房源短缺的“硬伤”仍在持续推高当地房价。从哈佛大学数据看，2019至2024年间美国独栋住宅中位价暴涨近50%， affordability危机远未结束。尽管去年需求疲软、库存积压导致涨势放缓，但全美房价仍同比微升。Realtor.com和Redfin两大机构一致认为，2026年名义房价涨幅将被通胀吞噬，实际房价或连续第二年小幅下跌。然而，市场分化才是关键——中西部、大湖区等“价值洼地”可能升温，而德州、佛州部分沿海地区或将遇冷。本文将揭晓2026年房价涨幅预期最高的11个都会区，其中东北部独占7席，俄亥俄州托莱多更以13.1%的预期涨幅领跑全美。无论你是持币观望的买家，还是权衡资产的业主，这份区域房价涨跌地图都值得细读。
专家预测，2026年全国住房可负担性将略有改善，但东北部地区对这种微小的缓解几乎感受不到。
预计今年全美房价涨幅最大的市场绝大多数位于该地区，这里仍受房源严重短缺的影响。
根据哈佛大学住房研究联合中心的数据，2019年至2024年间，美国独栋住宅中位价飙升近50%，美国房地产市场仍处于可负担性危机之中。
尽管去年由于需求减少和市场未售库存积压，房价增长显著放缓，但全国房价同比仍在上涨。根据Redfin的数据，截至去年11月，美国典型住宅的中位售价为433,261美元，较上年同期上涨0.7%。
根据Realtor.com的预测，到2026年，房价将温和上涨2.2%。但由于预计通胀将超过这些涨幅，消费者价格涨幅将超过3%，经通胀调整后的房价实际上将连续第二年小幅下降。
Redfin在其对今年的预测中也得出了类似的结论。其首席经济学家达里尔·费尔韦瑟告诉《新闻周刊》：“预计2026年美国住宅销售中位价将上涨约1%，经通胀调整后基本持平。”
她说：“一些过热的市场可能会出现下跌，但紧张的供应和强劲的房主资产应该会防止价格普遍下跌。”
专家表示，这是因为美国房地产市场将继续呈现地区分化。
费尔韦瑟说：“中西部、大湖区和纽约市周边等相对可负担的市场预计将升温，而德克萨斯州和佛罗里达州沿海部分地区可能会降温。住房市场的结果将越来越取决于当地的可负担性、保险成本和就业动态。”
东北部和中西部的市场今年可能会看到最大的房价涨幅，因为尽管库存低，但它们仍然受买家欢迎。
Realtor.com的高级经济研究分析师汉娜·琼斯告诉CNBC Make It：“尽管整体市场放缓，但中西部和东北部地区需求依然强劲，这主要是由于持续的库存短缺。”
这种短缺支撑着价格，而佛罗里达州和德克萨斯州等州较高的库存水平正在压低当地市场的价格。
以下是Realtor.com专家预计今年房价涨幅最大的11个大都会区：
1、俄亥俄州托莱多
2026年预期价格涨幅：13.1%
房屋中位价：199,900美元
2、纽约州锡拉丘兹
2026年预期价格涨幅：12.4%
房屋中位价：298,950美元
3、宾夕法尼亚州斯克兰顿—威尔克斯—巴里—黑泽尔顿
2026年预期价格涨幅：10.9%
房屋中位价：260,000美元
4、纽约州罗切斯特
2026年预期价格涨幅：10.3%
房屋中位价：256,900美元
5、康涅狄格州哈特福德—西哈特福德—东哈特福德
2026年预期价格涨幅：9.5%
房屋中位价：429,000美元
6、马里兰州巴尔的摩—哥伦比亚—陶森
2026年预期价格涨幅：8.3%
房屋中位价：375,000美元
7、康涅狄格州纽黑文—米尔福德
2026年预期价格涨幅：7.7%
房屋中位价：439,000美元
8、北卡罗来纳州温斯顿—塞勒姆
2026年预期价格涨幅：7.7%
房屋中位价：342,899美元
9、纽约州奥尔巴尼—斯克内克塔迪—特洛伊
2026年预期价格涨幅：7.5%
房屋中位价：419,900美元
10、南卡罗来纳州哥伦比亚
2026年预期价格涨幅：7.2%
房屋中位价：303,300美元
11、威斯康星州密尔沃基—沃基肖—西艾利斯
2026年预期价格涨幅：7%
房屋中位价：379,000美元
