【编者按】在美国，住房问题一直是民生焦点。近日，前总统特朗普提出一项引人注目的政策倡议——禁止大型机构投资者购买独栋住宅，声称“房子是给人住的，不是给公司住的”。这一提议迅速引爆舆论，看似直击高房价痛点，实则背后隐藏着更复杂的市场逻辑。数据显示，机构投资者仅持有全美约2%的独栋住宅存量，且集中在少数快速增长地区。专家指出，美国住房危机的核心并非资本炒作，而是长期供应短缺与建筑成本高企的结构性矛盾。当政策瞄准“资本大鳄”时，我们是否忽略了真正的病灶？本文将深入剖析这场住房博弈背后的数字真相与市场迷思。
特朗普周三在Truth Social上宣布，他希望禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅，并强调“房子是给人住的，不是给公司住的”。
这项提议看似旨在提高住房可负担性，但大型机构投资者在市场中的占比其实很小。根据约翰·伯恩斯研究与咨询公司的数据，拥有100套或以上独栋住宅的企业仅控制全美约2%的独栋住宅存量——这让人不禁质疑此类禁令能产生多大实际影响。
特朗普尚未明确说明政策将如何实施或适用范围有多广。
特朗普任命的联邦住房金融局局长比尔·普尔特周四接受CNBC采访时，批评机构投资者“直接从建筑商手中大量购房”，暗示禁令可能不仅限于二手房，还会覆盖新建独栋住宅。
支持限制措施的人士认为，机构投资者经常在竞购中出价压倒潜在购房者，尤其在快速增长的市场中。
但住房分析师指出，机构投资者的影响力被高估了，长期住房短缺才是房价越来越难以负担的主要原因。
“真正的问题在于，新增购房者的数量远远超过我们建造的独栋住宅数量，”长期跟踪租赁住房和发展趋势的分析师杰伊·帕森斯告诉CNBC Make It，“这完全是供需关系的问题。”
禁令将针对大型机构投资者，包括私募股权支持的公司以及拥有数百或数千套独栋住宅的上市企业房东。根据里士满联邦储备银行的数据，机构投资者通常购买独栋住宅用于出租，且多集中在主要都市区周边的郊区。
理论上，广泛且不断增长的企业购房行为可能会推高房价，使家庭更难进入竞争激烈的住房市场。然而，约翰·伯恩斯研究与咨询公司的数据显示，随着利率上升抑制了投资者活动，机构投资者购房份额已从疫情期间的高点下降，从约3%降至接近1%。
在拥有100套或以上独栋住宅的公司中，机构所有权在地理上高度集中。美国企业研究所的分析显示，约80%的此类住宅仅位于美国5%的县，主要集中在快速增长的阳光地带都市区。
批评者常认为机构投资者在其最活跃的市场中推高了房价和租金。但帕森斯2024年的一项分析发现，许多投资者最饱和的市场租金涨幅低于全美平均水平，他将此模式与较高的住房建设水平联系起来。
“机构投资者阻碍住房自有率的观点源于一个普遍存在的误解，”帕森斯说。
高盛研究部分析师指出，限制投资者需求并不会为市场增加新住房，要提高可负担性至少需要在当前建设水平上再增加300万套住房。他们表示，在没有增加供应的情况下降低抵押贷款利率，反而可能推高房价。
“机构投资者根本不是市场的主要推动者，”卡托研究所普通经济与贸易副总裁斯科特·林西科姆说，“这主要是供应问题，”他将这项提议描述为“民粹主义入门课”。
全美房地产经纪人协会认为，长期供应限制仍然是影响住房可负担性的主导因素。
建筑条件依然艰难，高建筑成本和高借贷利率导致许多建筑商收缩业务，而非开工建设新住房。
美国人口普查局数据显示，10月份独栋住宅开工量经季节性调整后折年率升至87.4万套，但仍低于历史正常水平。
“由于持续的住房可负担性挑战，包括抵押贷款利率居高不下、熟练劳动力短缺和监管成本过高，独栋住宅建设继续在较低水平运行，”全美住宅建筑商协会主席巴迪·休斯在今年早些时候的一份简报中写道。
“如果真的想降低住房成本，就必须解决那些使建房更困难、更昂贵的障碍，”林西科姆说，“这包括提高建筑成本的关税和限制建筑劳动力的移民限制等措施。”
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