【编者按】纽约，这座世界瞩目的繁华之都，正迎来一场关乎千万普通市民居住梦想的变革。新任市长佐赫兰·马姆达尼甫一上任，便以雷霆之势推出多项住房可负担性政策，誓言对抗高昂租金、加速保障房建设，引发全美热议。然而，理想与现实之间往往横亘着重重障碍：专家警告政策见效需以年计，房东担忧市场失衡，而纽约的住房缺口更如无形巨壑。这场自上而下的“居住革命”能否真正惠及蜗居在狭小公寓中的打工族？政策雄心会否在官僚体系与市场规律中逐渐稀释？让我们透过本文，看清纽约住房困局的破局之路与潜在挑战。
就在宣誓就任纽约市长的当天，佐赫兰·马姆达尼便开始推动他的施政议程，目标是为市民打造更可负担的生活环境，其中一项核心举措便是降低租金成本。
1月1日，他签署了一项行政命令，宣布成立两个新的专项工作组。这位民主党籍市长表示，一个工作组将“高效利用市属土地并加速开发”，另一个则将着力清除阻碍住房建设的繁文缛节。
“我们不会坐等，而是要立即采取行动。我们将代表这座城市的租户挺身而出，”马姆达尼说道。
但专家警告，无论这位新市长以多快的速度和多大的魄力着手解决纽约市的住房可负担性危机，这座城市的租客们可能仍需数年时间才能感受到实际缓解。
“这些项目需要相当长的时间来建设，而要感受到它们对整体租金水平的影响则需要更久，”Realtor.com的高级经济学家乔尔·伯纳在最近的一份报告中指出，“预计至少需要三年，来自供应侧的缓解措施才会真正上线。”
《新闻周刊》已于周一非标准工作时间通过电子邮件联系马姆达尼的办公室寻求评论。
马姆达尼承诺将重点关注纽约的工薪阶层，并通过一系列政治议程降低城市生活成本。这些议程已在全国范围内引发了关于可负担性的讨论，同时也招致了来自不同政治阵营的质疑。
在他最受欢迎、也是被讨论最多的竞选承诺中，包括冻结租金稳定型公寓的租金。
在租户占主导的纽约市，其租金价格位居全球最高之列。根据纽约大学弗曼中心引用的数据，2023年，67%的纽约人是租房者，而全美这一比例为35%；其中超过一半的人承受着租金负担，意味着他们要将收入的30%以上用于支付房租。
尽管冻结纽约市近100万套租金稳定公寓的租金只会影响该市租赁市场的一小部分，但据曼哈顿研究所的数据，这将惠及约250万纽约人——几乎占该市人口的30%。
马姆达尼还承诺降低食品杂货成本、提供免费巴士服务，并为市内的父母提供免费或补贴的儿童托管服务——后者他已开始着手为数千名纽约人推行。
市长还誓言在未来10年内新建20万套可负担的、由工会建造的、租金稳定的住房，这将是当前市内正在进行的保障房建设工作的重大扩展。
“他的政策不仅可行，而且可能改善大多数纽约人的生活，这些人正面临住房不稳定……食品无保障、无力承担托儿费用，并普遍感到我们的劳动被榨取，却无法让我们过上体面的生活，”德鲁大学经济学教授马利哈·萨弗里最近为智库“民主协作”撰写的客座博客中写道。
尽管马姆达尼的部分竞选承诺或许可行，但专家表示，其他一些承诺可能会遭到关键立法者的反对，并且需要时间才能影响市场。
根据Realtor.com的说法，租金冻结将是“最直接且最具政治象征意义”的举措。但报告进一步指出，即使马姆达尼成功赶在10月1日租约续签季开始前（这将创下纪录）推动冻结，“最终决定权仍在租金指导委员会手中，这个任命的委员会每年为稳定租约设定续租涨幅。”
即使他设法让该措施在委员会获得通过，马姆达尼仍可能面临潜在挑战——明尼苏达州圣保罗市在2022年将租金年涨幅上限设定为3%后发生的情况便是明证。
Realtor.com报道称，虽然租户立即感受到了缓解，但新的住房开发量却急剧下降。《明尼苏达邮报》的分析显示，2024年圣保罗市的新住房许可数量比前三年的平均水平下降了80%。
纽约市的房东们一直担心，如果马姆达尼推行租金冻结，类似情况也可能在纽约发生。
“业主们表示，冻结租金可能导致这些单元永久性地无法负担维护成本，进一步缩减城市的可用租赁房源，并损害冻结政策本意要帮助的租户，”Realtor.com写道。
市长承诺的20万套新住房或许能驱散这些担忧。但伯纳指出，即使一切按计划进行，马姆达尼实现了这一雄心勃勃的目标，这批新供应至少也要到2028年才能上市。
马姆达尼的工作组通过减少繁文缛节和加速土地利用审查流程，或许能节省一些时间，但即便如此，纽约市可能仍无法满足其所需的住房数量。
根据独立预算办公室的数据，纽约市在未来10年内需要多达50万套住房，才能改善城市的可负担性。
这位市长上任约两周，但他已经着手推行旨在让纽约市住房更可负担的措施。
在第3号行政命令中，他恢复了“租户保护办公室”，并选择住房倡导者西亚·韦弗担任主任。在第4号和第5号行政命令中，他分别创建了“土地库存快速通道”工作组和“简化程序以加速公平发展”工作组，这将使城市能够更快地建造更多新住房。
在第8号行政命令中，马姆达尼指示多个部门在全市范围内举行公开的“租金欺诈”听证会，旨在找出由“疏忽且不诚实”的房东造成的问题。在第9号行政命令中，市长成立了一个工作组，以打击那些在结账时抬高商品和服务价格的垃圾费用和隐藏收费。
