说到商业街的迅速衰落，恐怕没有比剑桥格拉夫顿中心的惨淡收场更令人震惊和心碎的了。这座巨型购物中心于1983年开业，迅速成为方圆数英里内的顶级零售目的地——甚至可以说比历史悠久的市中心本身更受欢迎。
我1995年搬到剑桥，始终记得那里人潮汹涌的景象。每年约有800万人到访这座城市，为其经济贡献约8.35亿英镑。所有知名品牌都曾在此驻守，包括BHS、Debenhams、Boots、River Island等等。我常去顶层的电影院，那时外面的美食广场总是挤得水泄不通。
空置店铺简直是天方夜谭——2000年代初C&A退出英国市场时，格拉夫顿入口处的黄金零售地段瞬间就被Next抢购一空。谁能想到，大约20年后，格拉夫顿竟会变成一座“鬼城”？然而，随着店铺一家家撤离，顾客也渐渐流失——它陷入了难以挣脱的恶性循环。
即便在2017-18年投入2850万英镑进行翻新，也未能挽救格拉夫顿免于网络购物浪潮的冲击。
新冠疫情似乎给了它致命一击。所有者Legal and General决定以6140万英镑的价格出售这处38460平方米的场地——相比2010年代中期支付的9900万英镑，惨跌3760万英镑。
全国购物中心的平均空置率为16.5%，疫情后人流量和入驻率双双暴跌。格拉夫顿的情况更糟，2022年Pioneer收购时，入驻率低至惊人的50%。
新业主Pioneer目前正投入数百万英镑进行新一轮改造，大幅缩减零售面积，腾出空间建设新的研究实验室、办公室和一家拥有123间客房的Premier Inn酒店——这意味着格拉夫顿作为纯购物中心的日子已告终结。公司表示这是顺应时代之举，我记忆中年轻时的零售需求，在后疫情时代的网络纪元已不复存在。
尽管剑桥居民欢迎这个城市历史重要组成部分获得拯救，但格拉夫顿再也回不到从前的事实，仍让人深感悲哀。
即使对格拉夫顿中心经理约翰·奥谢来说，重建也是一个苦乐参半的时刻。作为在剑桥零售业工作了大半辈子的人——包括少年时期在玛莎百货做周末兼职——格拉夫顿承载了他太多的回忆。
Abbeygate House里那家令人怀念的Chili’s餐厅，是他和妻子第一次约会的地方。该址最近是一家英国心脏基金会商店，现已作为改造的一部分被拆除。尽管他并不欣赏格拉夫顿的建筑风格——他将其比作“混凝土UFO”——但谈及它的过去，他说：“我完全理解这种悲伤。我从15岁起就以零售人自居。说实话，我懂——但我们必须适应。”
自新冠疫情以来，零售商已将其店铺面积大幅削减了40%。格拉夫顿还不得不面对许多品牌在剑桥市中心已设有门店的现实。
“很明显，作为一个稳定的零售目的地，这里已不再可行，”奥谢说，“主要市中心有巨大的零售集群，所有大型品牌和精美的独立零售商都在那里。”
“根本没有足够的零售需求来填满所有旧有的零售空间。因此，我们必须进行调整。”
Pioneer的开发与资产管理总监苏吉特·贾西承认，格拉夫顿对剑桥人有着“情感上的依恋”。
但即使在2008年金融危机的破坏性影响之前，他就已经看到对零售单元的需求在下降。
“不再有两三家零售商竞标空间了，”他说，“节奏慢下来了，从两三家竞标变成只有一家，有时甚至没有。”
“互联网的影响远比人们预期的要强烈得多。此外还有代际因素。虽然你我可能会回想过去，觉得逛商业街和市中心是多么美好，但年轻人已经非常习惯点击取货和手机下单。”
“他们来市中心的唯一理由，是寻求一些更具体验感的东西，比如咖啡、手工艺品、一家不错的面包店之类的。”
奥谢希望，利用格拉夫顿停车场两层空间打造的新生命科学基地能创造2000个工作岗位，“这将有助于维持和支持我们周边的企业”。
他补充道：“科学家的优势在于你无法在家做实验，因此他们必须来办公室，这样我们就能保持这个区域的可持续性。”
新的Premier Inn酒店也将为该地区带来宝贵的客源，而东路上取代Abbeygate House的新五层建筑，将在更多实验室空间之下，拥有一楼餐厅。
附近菲茨罗伊街西西里面包店Aromi的运营经理史蒂文·哈伯德表示：“我认为他们对格拉夫顿的改造，是在试图为其注入一些真正的活力。”
“引入像Premier Inn这样的项目，应该会吸引更多来剑桥停留的人。我认为这会把更多人带到我们家门口。”他对格拉夫顿支持独立商户表示欢迎。
入口处毗邻前Footlights餐厅（现为Gail's Bakery）的商店将保持不变，后面的PureGym也将保留。总共将有九个零售单元留下。过去举办活动、热闹非凡的Great Court，将变成生命科学区工作者的公共会议空间。
奥谢说，格拉夫顿将成为市中心首批提供生命科学办公空间的地方之一，这对困在偏远商业园区、感到沮丧的研究人员将具有巨大吸引力。
贾西补充道：“并非所有员工都想被困在某个科学园区里，他们喜欢周围有充满活力的市中心。”
“我们将其视为一个机遇：现有购物中心正在衰落或已经失败，租金下降，而替代用途有足够的需求，可以将建筑重新定位为适合新经济的其他业态。”
“这并不是说我们认为零售业完全消亡了，也不是说我们想彻底拆除和移除所有零售，把孩子和洗澡水一起倒掉。所以我们专注于我们认为可行的部分，并保留了下来。”
生命科学元素受到许多人的欢迎。剑桥40岁的乔安娜·巴比尔里说：“这个计划看起来不错，而且实验室空间确实非常紧缺。”
但和其他人一样，她表示自己心情“很矛盾”，因为格拉夫顿“以前很棒”。
剑桥53岁的乔纳斯·阿卡普特说：“这有点令人担忧。这个地区的人们喜欢它以前的样子。”
“那里以前有很多商店。很多人过去常去格拉夫顿娱乐。网络购物带走了一切。”
来自剑桥郡马奇、在格拉夫顿附近的安格利亚鲁斯金大学攻读电影与媒体专业的35岁学生伊琳娜·沃钦说：“如果商店更多而不是更少，情况会更好。”
“现在选择太少了。如果他们能提供更多选择，对人们会更好。他们需要一些娱乐设施，适合带孩子的家庭，也适合老年人。现在可做的事情不多。它应该包容所有人。”
经营菲茨罗伊烧烤店六年的51岁店主莎妮·萨顿说：“我看过他们的改造计划。我觉得完工后会很棒，尽管我不确定我们是否需要更多的实验室空间，因为我们已经有很多了。”
“格拉夫顿过去一直是本地人的去处。那里有很多独立的、小型的零售商——纹身师、理发师、小型独立珠宝商。”
“各地的商业街都在消亡。它还能回到过去的样子吗？这里曾是市中心宝贵的房地产。自80年代以来，它一直是一个大型购物区。这很可惜。令人沮丧的是，我还记得它曾经的样子。这个区域曾经生机勃勃，但过去几年衰落得太厉害了。”
如果奥谢和贾西的设想得以实现，格拉夫顿将再次真正属于本地人。
“我们非常希望吸引独立零售商入驻我们正在打造的新空间，”奥谢说。
贾西补充道：“我们的理想是吸引众多小企业、初创企业入驻，看着它们从一两个人的小团队成长为更大的企业，成为剑桥真正的成功故事。”
格拉夫顿曾是剑桥过去的一个巨大成功故事。如果重建成功，它也将成为剑桥未来的一个巨大成功故事。
