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在考虑购买日本房地产时，重要的是要考虑购买的税务影响，而不仅仅是购买价格和任何可能的投资回报。
您最初的财务尽职调查可能包括估算购置税、未来的固定资产税或查看租金收入等。然而，如果您考虑长期持有该房产，那么必须考虑对您家庭的财务影响，特别是遗产税。
在本文中，我们简要概述了日本的遗产税制度以及日本房产所有者去世时对继承人的税务影响。我们的文章赞助商Plaza Homes是一家双语房地产经纪公司，在东京地区拥有超过50年的经验。
与许多其他国家不同，在日本，继承人本身被征税，而不是遗产。此外，继承人的数量会影响整体税务计算。
应缴总额是根据每个继承人的法定应得金额计算的，无论继承人是否实际获得该金额。因此，即使某人被排除在遗嘱之外，他们仍然有责任缴纳遗产税。
可以单独提交遗产税申报表，但通常的做法是为所有继承人提交一份遗产税申报表。申报截止日期是死亡日期后的十个月，或者您知道自己有遗产税申报义务后的十个月。
通过继承获得日本房地产的继承人需要在知道获得该所有权之日起三年内申请继承登记。
在日本，法定继承人总是包括在世的配偶，一般来说，不能剥夺配偶的继承权。
在配偶之后，适用以下继承规则：
第一顺位继承人：您的子女包括养子女和亲生子女婚外子女通常与婚生子女享有相同的继承权。第二顺位继承人：您的父母如果您的父母已去世，则您的继承权将转给您的祖父母，如果您的父母和祖父母都已去世，则继承权将转给您的曾祖父母。第三顺位继承人：您的兄弟姐妹如果您的兄弟姐妹已去世，则您的继承权将转给您的侄子或侄女。
如果您去世时没有继承人，法院将指定一名遗产管理人管理您的遗产，并确定继承权和资产分配。
一旦确定了法定继承人的数量和性质，综合税基（应征遗产税的资产总值减去扣除额）将在所有法定继承人之间分配。
税率不适用于综合税基总额，而是适用于每个继承人获得的份额。这意味着如果有一个以上的法定继承人，税率可能会更低。
下表显示了遗产税如何适用于每个总额。
以下是一些可用于遗产税的基本扣除额：
基本免税额基本免税额为3000万日元加上600万日元乘以法定继承人数量。人寿保险免税额为500万日元乘以法定继承人数量。房地产抵押贷款房地产抵押贷款可以从评估的房产价值中扣除。如果您有大量抵押贷款并将其传给继承人，那么在赠与税或遗产税方面，您可能会获得非常低甚至负的房产价值。未成年人抵免对于18岁以下的未成年继承人，抵免额为10万日元乘以继承人的年龄。残疾人抵免10万日元乘以继承人的年龄（对于有特殊残疾的继承人，抵免额为20万日元）。外国税收抵免如果同一资产在其他税收管辖区也被征税，则可以申请外国税收抵免。配偶抵免配偶获得的金额不超过以下两者中的较大值时，不征收日本遗产税：（1）配偶在总应税资产中的法定份额（通常为50%），（2）1.6亿日元。
资产通常按死亡日期的公平市场价值估值。然而，某些资产有特殊的税务估值规则，特别是房地产。
土地估值使用路边土地估值，日语称为“路线价”（rosenka）。日本国税厅每年7月1日公布该价值，每3年更新一次。据说该路边土地估值约为公平市场价值的80%，但根据土地的大小和用途，还可以获得更多折扣。
用于税务目的的房产估值相当于其房产税评估价值，约为公平市场价值的70%。
这意味着日本房地产由于其较低的税务估值，被认为是日本遗产税规划的关键组成部分。
一般来说，直接持有的房地产被视为日本境内的资产，这意味着在所有者去世时将受到日本遗产税的约束。日本遗产税对所有者持有的其他资产的适用性将取决于所有者/继承人的住所、国籍、日本签证类型以及死亡日期时在日本的时间。
对于除了房地产外与日本没有其他联系的非居民个人，可以考虑的一个规划方案是设立一个离岸实体来购买日本房产。这样，房产由非日本实体拥有，从而使其成为非日本境内的资产。
本文仅简要概述了日本的遗产税考虑因素。如需更深入的信息，请参阅Plaza Homes的源文章。
