【编者按】美国楼市正经历一场“静默风暴”。最新数据显示，全美待售房源量出现显著下滑，卖家因市场冷清纷纷撤牌离场。这背后，是持续数年的供需失衡与高利率环境下的买卖博弈。一边是买家持币观望，等待降息信号；另一边是卖家不甘“贱卖”，选择暂时退场。这场拉锯战如何影响房价走势？普通购房者又该如何应对？本文深度解析美国楼市最新动态，揭开数据背后的市场真相。
Redfin最新数据显示，由于许多面对需求疲软的卖家将房源撤出市场，11月全美待售房屋数量环比下降1.4%。
这是自2023年6月以来活跃房源的最大跌幅——当时美国房地产市场在疫情期间购房狂潮中经历数年两位数暴涨后，正面临短暂的价格回调。
当前住房 affordability 危机的根源在于普遍的房屋短缺。疫情期间，历史低位的借贷成本引发住房需求激增，而库存不足导致房价飙升，在2019年至2024年间上涨近30%。
尽管今年因需求减弱，房价增速已放缓，但价格仍未下降——主要因为短缺持续存在。根据摩根大通估计，美国需要约280万套住房才能弥补当前的供需缺口。
Redfin数据显示，11月不仅活跃房源量环比下降1.4%至1,954,870套，市场上新挂牌房源也下降2.2%至526,666套。
经季节性调整后，这是自2024年4月以来的最低水平。
随着买家撤离市场，卖家也在退却。11月经季节性调整的待完成房屋销售环比下降2.5%至485,805套——这是自2024年12月以来的最大降幅。
成屋销售环比基本持平，为4,272,868套，同比亦持平（+0.8%），11月经季节性调整的年化销售率为427万套。
售出房屋在市场上停留的时间比去年（+7天）甚至10月（+2天）都更长，总计达53天，且房屋价值更低。11月美国典型房屋的中位售价为433,222美元，较去年下降1.5%。
卖家正在评估形势：当他们无法以期望的价格出售房屋，且有能力等待更好时机时，便会选择撤牌。
Redfin Premier洛杉矶房地产经纪人卡洛斯·卡斯蒂略告诉Redfin：“卖家必须非常合理地定价才能吸引兴趣。我最近建议山谷地区的一位卖家降价，因为我们没有获得太多关注。降价后收到了四份独立报价，最终房屋以高于原始要价的价格售出。”
他补充道：“挑战在于大多数卖家同时也是买家，而房价昂贵，因此他们通常需要从房屋中获得特定金额才能负担下一套。另一位客户计划，如果在一个月内未收到报价，将在假期期间将房屋撤出市场。”
虽然库存下降对买家来说不是好消息，但专家对明年持乐观态度。
多数专家预计，到2026年底抵押贷款利率将降至6%左右，而 affordability 的适度改善将提振销售，吸引部分观望买家重返市场。
