棕榈滩——在距离唐纳德·特朗普位于棕榈滩的海湖庄园不远的地方，化妆品继承人威廉·兰黛以1.55亿美元买下了已故保守派脱口秀主持人拉什·林堡的地产。
今年，豪华汽车销售大亨坎塔努奇(Michael Cantanucci)以1.7亿美元的价格在北县道(North County Road)买下了一处豪宅。时装设计师汤米·希尔费格(Tommy Hilfiger)在南大洋大道(South Ocean Boulevard)以4,140万美元的价格出售了一套建于1927年的6500平方英尺的住宅。
那么，为什么纽约州的一名法官上周二将海湖庄园的价值定在1800万美元到2760万美元之间?
这些数字是根据棕榈滩县房地产估价师的评估得出的。此前，纽约州总检察长莱蒂夏·詹姆斯(Letitia James)起诉前总统特朗普、他的特朗普集团(Trump Organization)和三名家族成员，指控他们在打造特朗普的房地产帝国期间，通过获得贷款和保险，高估了特朗普的资产，夸大了他的净资产。
纽约州最高法院大法官阿瑟·恩格尔伦(Arthur Engoron)使用的这些数据令房地产专业人士感到震惊，这些房地产专业人士从事或帮助管理着一些最昂贵的房地产和豪宅，这些豪宅占据了这座富人和名人的天堂。上周二，法官裁定特朗普对银行和保险公司进行了商业欺诈，并下令吊销他在纽约州的各种营业执照。
“对我来说，1800万美元的价格太离谱了，”The Keyes Co.旗下画报地产(Illustrated Properties)旗下纳什奢侈品公司(Nash Luxury)的创始人比利·纳什(Billy Nash)说。
“最终，市场决定了价值，”他说。“如果你以1800万美元的价格出售一处房产，就会有100人排队购买。它是一个历史性的地标。我会把它归为亨利·弗拉格勒的地产。”
弗拉格勒，铁路大亨和发展先驱，在20世纪初将他的佛罗里达东海岸铁路线延伸到南佛罗里达。社交名媛马乔里·梅里韦瑟·波斯特在1924年至1927年间建造了海湖庄园。据《史密森尼杂志》报道，这座庄园的名字在西班牙语中的意思是“海到湖”，因为它位于大西洋和沃斯湖之间，建造成本为700万美元，折合现在的美元约为9000万美元。
美国联邦调查局(FBI)就特朗普涉嫌非法保留机密文件的刑事案件对该庄园进行了突击搜查，此次估价纠纷是涉及该庄园的最新争议。
纳什在谈到法官的裁决时说:“市场对此感到震惊，因为这显然是不正确的。”“房地产行业的人都摸不着头脑:你是怎么得出这个数字的?岛上的供应持续短缺。它是世界各地人们追捧的目的地。”
康涅狄格州格林威治(Greenwich)的Monarch Estate Services公司帮助业主管理东北部、佛罗里达和其他地方的豪宅，该公司创始人门迪·卡茨(Mendy Katz)说，市场决定了价值。他说，棕榈滩的房屋需求仍然很高。
“很明显，是供需关系推高了价格，”他说。评估员将决定税款的费用。这与房产的实际价值无关。”
佛罗里达大西洋大学商学院(Florida Atlantic University College of Business)的房地产经济学家肯?约翰逊(Ken Johnson)表示，要给棕榈滩的巨型地标性房产估价是一项艰巨的任务。
“如果你把名字去掉，而这是棕榈滩的另一个人，那么很难评估那里的价值，因为这些都是非常独特的房产，”他说。“他们不经常交易。”
一场判决的地震
Engoron上周下令取消特朗普的营业执照，此举将使其家族组织难以在纽约开展业务。这项裁决排除了对特朗普是否以欺诈手段获得贷款和保险优惠条件进行审判的必要性。
詹姆斯在她的诉讼中声称，特朗普夸大了他的房产价值，高达22亿美元。她正在寻求2.5亿美元的罚款。
该案件的刑罚阶段审判定于周一开始。
据媒体报道，在该案中为特朗普辩护的佛罗里达州律师克里斯托弗·m·基斯(Christopher M. Kise)表示，他将上诉，并称该决定“完全脱离事实和适用法律”。
这位前总统称这名法官“精神错乱”，称这项裁决“不符合美国精神”。
“我有一个精神错乱、讨厌特朗普的法官，他以前所未有的速度在纽约法院强行审理了这起假案件，”他周三在自己的社交平台Truth Social上宣布。
他说，实际上，海湖庄园的“价值可能是”1800万美元这个数字的“近100倍”。在去年的证词中，他告诉州检察官，根据当地经纪人的说法，该遗产价值15亿美元。特朗普于1985年购买了这处房产，他指出自己从未打算出售这处房产。
法官得出结论，特朗普高估了海湖庄园的价值，在一份财务报表上将其价值夸大了2300%。
棕榈滩(Palm Beach)的劳伦斯·莫恩斯(Lawrence Moens)是一位房地产专业人士，他认为这处房产的价值超过10亿美元。莫恩斯被传唤作为专家证人，通过证词为辩方作证。
在重述门斯的证词时，法官表示不屑。
在宣誓证词中，当被问及“你在报告中提到的十几个(合格)买家是谁”时，劳伦斯·莫恩斯回答说:“从埃隆·马斯克(Elon Musk)到比尔·盖茨(Bill Gates)，以及介于两者之间的所有人，他都能想到。”国王，皇帝，国家元首。但他们拥有数十亿美元的净资产。”
“显然，本院不能考虑基于无法解释和未经证实的梦的‘专家宣誓书’，”法官指出。
但莫恩斯精通棕榈滩市场。他在镇上做了几十年的经纪人，最近代表卖家以1.7亿美元的价格将这座豪宅卖给了汽车经销商迈克尔·坎塔努奇(Michael Cantanucci)。
莫恩斯没有回应周五在他办公室留下的电话留言。
这是一个关于契约
据评估师办公室的女发言人说，法官使用的估值是基于特朗普1995年签署的一份契约限制。
在“保护和保存地役权契约”中，特朗普被禁止将该房产用作住宅，只允许将其用作社交俱乐部。
后来，契约的条款进一步收紧，禁止开发或用于俱乐部以外的任何其他用途。
然而，詹姆斯在诉讼中声称，特朗普在2011年至2021年期间对该度假村的虚假估值为3.47亿至7.39亿美元。她说，这些数字是基于“一个错误的前提，即它是不受限制的房产，可以开发为住宅用途。”
她指出，在同一时期，棕榈滩县(Palm Beach County)对海湖庄园进行了评估，因为它被限制用作社交俱乐部。这些数字在1800万美元到2760万美元之间。
2021年初，特朗普离开白宫后，棕榈滩镇议会负责人告诉南佛罗里达太阳哨兵报，尽管邻居们担心他会被赶出去，但这位前总统可以自由地住在他的庄园里。
市议会主席玛格丽特·扎伊德曼说，市议会没有就特朗普居住的法律问题进行正式投票，但她没有发现任何违反规定的情况，禁止特朗普居住在这个17英亩的庄园里。
特朗普的一些邻居声称，他违反了1993年与该镇达成的一项协议，该协议限制了俱乐部会员在该庄园客房入住的天数。
特朗普在棕榈滩的律师约翰·马里昂(John Marion)当时表示，协议中没有任何条款禁止特朗普居住在海湖庄园，根据该镇的分区规则，特朗普可以住在那里，因为他是该俱乐部的“真正雇员”。
过去两年里，他一直待在那里，但这似乎并没有影响县里对这处房产的税收估价
“契约限制影响了我们对房产的估值，”发言人贝基·罗宾逊(Becky Robinson)周四在接受电话采访时说。“我们使用收入法。我们会研究房产的收入，然后给出一个估值。”
她补充说:“我们是一家政府机构，我们评估房产以征税。”“这与私人估价师为贷款所做的事情不同。”
欺诈:这怎么可能?
一些人质疑特朗普如何能够操纵最初为他提供贷款和保险的机构。
"我看不出任何房主能操纵银行，除非你是银行董事会成员，" FAU房地产分析师Johnson说。“就连银行也会有一个贷款委员会，如果他们对一处房产感到担忧，他们会下令对其进行评估。”
他补充说:“当银行向价值超高的地方发放贷款时，在发放贷款之前，他们会出去调查该房屋的价值。”他们不会只相信老板的话。”
房产服务经理卡茨说:“每笔交易都有制衡。要想玩这个游戏并制造欺诈，真的很难。”
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2023
10月
8
资讯来源：http://www.pec33.com/news/show/129033/
