两年前，联邦政府禁止外国人拥有房产的禁令生效，禁止非加拿大人在加拿大购买任何住宅。它最初被宣传为一项为期两年的临时政策，旨在“冷却”过热的房地产市场。
但这项禁令并没有按计划在今年到期，而是在去年2月悄悄延长至2027年1月1日。当时的财政部长克里斯蒂亚·弗里兰（Chrystia Freeland）宣布这一消息时，几乎没有媒体报道，也几乎没有全国性的辩论。这一延长并未受到关注——令人惊讶的是，这项对房地产市场产生深远影响的政策缺乏审查。
当这项禁令首次推出时，许多人认为它无关紧要，但它的影响绝不是微不足道的。这项政策非但没有解决加拿大的住房负担能力问题，反而在不经意间加深了危机，它本来是想通过减少新房供应和阻止对房地产行业的关键投资来缓解危机的。
住房供应的影响
当外国买家禁令生效时，加拿大的房地产市场已经开始大幅疲软。利率上升抑制了需求，建筑项目开始停滞。该禁令加剧了这一趋势，特别是在共管公寓领域，该领域的活动急剧下降。
根据加拿大统计局的数据，2019年，不列颠哥伦比亚省15.4%的新建房屋为外国人所有。这些买家并不寻求快速获利或高现金流收益率；为了长期资本增值和加拿大房地产的相对安全，他们愿意接受负上限利率（每年损失现金）。
简而言之，外国投资者并没有排挤加拿大人——他们只是帮助项目变得可行。他们的参与确保了住宅开发的推进，创造了急需的住房。现在，由于这一投资阶层被边缘化，动工的项目越来越少。结果很明显——住房短缺的加剧可能会持续数年。
错失的机会
批评外国投资加拿大房地产的人士经常认为，这些买家推高了房价，使加拿大人买不起房子。虽然这种观点在情感上引起了共鸣，但数据讲述了一个更微妙的故事。外国买家在整个市场中所占比例很小，但他们对预售公寓的影响非常大。为了获得建设融资，并最终在新开发项目上破土动工，大多数共管公寓项目需要提前预售至少70%至80%的单元。
在没有外资的情况下，许多项目陷入停滞或完全搁置。国内投资者面临着资本利得税可能增加、融资条件收紧以及总体上短期回报前景不佳等问题，因此没有进入市场填补这一空白。这就形成了一个恶性循环：更少的项目意味着更少的住房，从而推高了所有人的房价。
通过将禁令延长至2027年，加拿大向国际投资者发出了一个信号，即加拿大不再欢迎他们。在全球投资界，四年是一段很长的时间，这些投资者将在其他地方找到更友好、监管更少的市场。重建这种信任——并将它们的资本吸引回加拿大——不可能一蹴而就。
关于市场干预的更广泛的教训
这并不是加拿大房地产市场第一次出现初衷良好的政策事与愿违的情况。与之前的许多干预措施一样，禁止外国买家的禁令鲜明地提醒人们，过度监管会带来意想不到的后果。
即使禁令在2027年解除，损害也已经造成了。pre-construction经纪公司与外国投资者花了数年时间才建立起来的关系已经中断。依赖这一生态系统的企业正在挣扎或倒闭。住房供应缺口——负担能力挑战的主要驱动因素——继续扩大。
在考虑租赁市场时，后果会进一步流向下游。根据加拿大统计局的数据，2016年以后在多伦多新建的公寓中，55.2%是投资。这些投资单位大多进入了租赁市场。随着新共管公寓项目的停滞，预计已经严重供不应求的租赁市场的供应将在短短几年内受到严重影响——这对租房者来说可不是好消息。尽管要求租金在整个2024年继续适度下降，但自2019冠状病毒病大流行开始以来，全国租金上涨了25%以上。
期待
加拿大的住房危机是一个复杂的问题，需要深思熟虑、多方面的解决方案。阻止资本投资房地产的政策，无论是国外的还是国内的，只会加剧这个问题。如果加拿大真的想解决住房供应短缺问题，就必须立即重新考虑对待外国投资的方式。
吸引长期、耐心的资本——无论是来自加拿大还是国际投资者——对于建造我们所需要的家园至关重要。我们不应该在限制这种资本的政策和法规上加倍努力，而应该营造一个从各个方面鼓励这种资本的环境。
当我们拒绝那些愿意为我们的未来投资的人时，真正的成本不是由他们来承担，而是由我们来承担。
