都柏林的写字楼市场正在下滑。然而，有些周期比其他周期更为严重，目前的力量平衡表明，这不会是一个极端周期。
人们对都柏林的写字楼市场明显感到焦虑。这是可以理解的。
首先，众所周知，科技行业的活动已经放缓，远程工作越来越受欢迎。这些因素都有可能抑制商业空间的需求。
其次，关键的市场指标显示出压力迹象——空置率正在上升，更有意义的写字楼租金指标也面临压力。
第三，由于商业地产在15年前的经济崩溃中所扮演的角色，人们对任何有关商业地产的坏消息都很敏感。而且，由于市场的各个方面并非完全透明，这自然会引起怀疑。
然而，据我所知，都柏林的写字楼市场相当强劲。办公室周期总是遵循同样的路径。在经济放缓的情况下，对商业空间的需求疲软，导致空置率上升。这有利于租户进行租赁谈判，从而给租金带来下行压力。租金下降对商业地产价值产生了负面影响，挑战了商业地产的生存能力，并抑制了新开工。
然而，关键的是，在此之后的一段时间内，办公室完工量继续强劲增长。由于写字楼建设需要数年时间，当市场状况恶化时，一些项目将已经过了无法回头的临界点，这将加剧供过于求。唯一的解决办法是等待经济增长吸收这些盈余，这最终将引发一个新的发展周期。
由此可以清楚地看出，建筑业滞后于每个办公周期的供应过剩。但这不仅是不可避免的，而且是必要的;空置率上升和租金下降是开发商及其资助者关闭水龙头的信号。然而，每一种供过于求的情况都会带来痛苦，其严重程度取决于三件事;
1. 当市场达到底部死点时，空置的规模就会出现。
2. 空置率达到峰值后供应放缓的速度。
3.一旦经济开始复苏，写字楼需求的增长速度就会消化掉空置空间。
由此可以清楚地看出，建筑业滞后于每个办公周期的供应过剩。但这不仅是不可避免的，而且是必要的;空置率上升和租金下降是开发商及其资助者关闭水龙头的信号。然而，每一次供过于求都会带来痛苦。由于没有足够的租赁来吸收即将完工的新办公大楼的额外供应，我估计今年晚些时候或2024年上半年(取决于现场进展)的空置率将达到15.5%左右。
将这一数据与自然空置率(包括我在内的一些学者将其量化为11%左右)进行对比，表明在本轮市场周期的最低点，闲置房屋存量约为4.5%。这相当于约20万平方米，不到2010年的一半，而且相当可控的空间量来消化。
无论发生什么，这表明当前的下行不应太严重。这些过剩资金将以多快的速度被消化的决定因素看起来也相当温和。在供应方面，2022年是都柏林自2008年以来办公开发最强劲的一年，完工面积约为24万平方米。今年将交付类似数量的货物。然而，开发商及其资助者注意到了市场信号，投机项目在一段时间前就已经枯竭了。因此，2024年和2025年的交付量可能不到这一数量的一半。
诚然，短期需求方面存在挑战。首先，自2019年以来，爱尔兰一直是欧盟最大的远程工作采用者，36%的员工现在有时或通常在家工作。这使得企业能够合理安排办公空间，将每位员工的平均办公空间比例从12.6平方米降至11.7平方米。在其他条件相同的情况下，这将减缓我们的空置高峰被吸收的速度。但有两点需要注意。
就业增长有可能抵消职业密度比降低对办公需求的负面影响。
我们有一个明确的先例。在20世纪90年代，从蜂窝办公室到开放式办公室的转变导致每位员工的空间分配下降。尽管如此，由于“凯尔特之虎”(Celtic Tiger)就业机器的出现，办公需求依然强劲增长。诚然，眼下的宏观经济前景看起来不如当年那么乐观。然而，尽管最近下调了GDP增长预期，爱尔兰央行和ESRI仍然预测今年和明年的就业增长强劲。
随着写字楼空置率上升，都柏林的市场会崩溃吗?]
[ESRI警告政府经济增长将急剧放缓]
此外，不应忽视的是，从长远来看，使爱尔兰成为远程工作最大采用者的因素应该有利于经济和商业空间需求。
类似的逻辑也适用于目前拖累办公需求的另一个因素。2017年至2019年期间，科技公司占都柏林办公用房的52%，但这一比例在2023年第二季度暴跌至12.6%。随着全球科技品牌努力控制成本，办公室租赁已经过时了。然而，人们预计这将在适当的时候产生影响，从长远来看，很难将科技品牌在都柏林的大规模存在视为对经济和房地产市场的积极影响。
约翰·麦卡特尼是法国巴黎银行爱尔兰房地产公司的研究总监
