移民和住房短缺经常被用来解释这个国家租金飙升的原因，但这是全部原因吗?
11月份，租金上涨加速至7.4%，是对消费者价格指数(cpi)贡献最大的因素之一。
然而，来自Rentals的数据。凯投宏观(Capital Economics)本周的一份报告显示，新租户的租金增长实际上已经放缓。多伦多和温哥华的房价涨幅分别趋近于零和个位数左右，这两个城市都吸引了更多的移民。
那么房租管制呢?
在安大略省、魁北克省和不列颠哥伦比亚省，现有租户的年租金涨幅不得超过2.5%。安大略省的租金管制有一些限制，而阿尔伯塔省没有，但Capital估计，全国85%的租户都受到租金管制的约束。
Capital的副首席北美经济学家斯蒂芬?布朗(Stephen Brown)表示:“如果我们假设，没有租金管制的现有租户的租金涨幅与新租户的租金涨幅一致，那么，2023年仍住在现有公寓的租户的平均租金涨幅应该仅略高于3%，远低于CPI租金涨幅。”
布朗说，缺少的一个因素是，当一个租客搬走并被一个新租客取代时，租金上涨的幅度。当这种情况发生时，房东通常会大幅提高租金以赶上市场，特别是如果该单位受到租金管制。
《资本论》用了这个例子。基于租金。根据ca的数据，到2020年底，多伦多一套租金控制的两居室公寓的租金将达到每月1700美元(约合人民币3700元)。到2023年，在租金控制每年上涨2%的情况下，该租户将支付1770美元。然而，如果他们搬出去，房东可以向新房客收取目前2140美元的市场租金，涨幅为20%。
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加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation) 2022年的一份报告支持了这一观点，该报告显示，房东将有新租户的公寓的租金平均提高了18%，而仍住在自己公寓里的租户的租金平均上涨了3%。
布朗表示:“2023年CPI租金通胀的回升意味着，‘周转单位’的租金涨幅甚至更大，高达25%，或者说周转率有所上升。”
CPI租金通胀不仅反映了新租约的租金增长，还反映了周转单位更高的租金涨幅。
虽然租金管制单位与市场租金之间存在差距是正常的，但由于与2020年和2021年的低租金水平相比，这种差距现在要大得多。
好消息是，租金上涨应该开始放缓。布朗说:“如果两年确实是平均租期，那么今年租金大幅上涨的周转单位比例应该会下降。”
随着移民在劳动力市场宽松的情况下有所缓解，新租户的租金增长也应进一步放缓。
Capital预计，租金涨幅将从去年11月的7.4%降至2024年的平均5.7%和2025年的4.3%。
这还是偏高的。布朗表示，从2017年到2019年，租金通胀率平均为1.5%，这意味着到2025年，租金对总体通胀的贡献将比疫情前的正常水平高出0.2个百分点。
"差别不大，但至少在边际上，这是预期加拿大央行维持利率高于过去的一个理由，"他表示。
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根据蒙特利尔银行首席经济学家道格拉斯·波特今天发布的图表，电子商务销售距离疫情高峰期还有很长的路要走，但它们仍在继续呈上升趋势。
上月公布的零售数据显示，10月份电子商务销售额同比增长11%，在零售总额中所占比例达到5.9%。如果剔除汽油和汽车(很难或不可能在网上购买)，电子商务销售额占零售总额的9.3%。
这高于大流行前的水平，但低于2020年和2021年的峰值。
波特说:“即使没有大流行关闭的帮助，我们最终也可能接近这个高得多的份额。”“趋势线表明，电子商务的份额在稳步增长，而且无论如何都在朝着这个方向发展。”
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利率上升的速度将是利率下降速度的一个因素。话虽如此，财富顾问Ted Rechtshaffen表示，我们不会回到2020-2021年的超低利率世界。尽管如此，他认为加拿大央行明年将六次降息，这将影响许多投资和债务。在FP投资中了解更多信息
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