编者按：美国写字楼市场正在上演一场令人瞩目的反转大戏！仲量联行最新独家数据显示，上半年写字楼交易额同比暴增42%，资本正从“试探观望”转向“重仓出击”。利率下行点燃机构热情，优质资产遭疯抢，甚至出现单笔超1亿美元交易激增130%的盛况。更值得玩味的是，随着顶级楼盘渐满，二线楼盘或将逆袭成为新宠。这场资本盛宴背后，是新增供应量断崖式下跌90%的历史性机遇。当“旧楼改造潮”撞上“企业空间优化”，写字楼市场正在重构价值逻辑——不只是地产博弈，更是对未来办公形态的豪赌！仲量联行发现，今年上半年写字楼交易动能大幅增强，行业总交易额同比增长42%，达到259亿美元。报告指出，随着第三季度推进，整个行业正从“试探性关注”转向“实质性投入”。出现优质资产追逐潮，顶级写字楼吸纳了大部分需求。
本文版本首发于CNBC房地产动态通讯（戴安娜·奥利克主笔）。该通讯覆盖从个人投资者到风险投资、私募基金、家族办公室、机构投资者及大型上市公司的新兴地产机遇。立即订阅，直收最新洞察。
美国写字楼市场今年复苏势头持续加速。当空置率和返工率仍是需求焦点时，资本市场对写字楼的兴趣揭示出比预期更强劲的反弹信号。
全球商业地产巨头仲量联行向本刊独家披露的客户报告显示：上半年写字楼交易动能显著强化，全行业交易额同比激增42%至259亿美元。
仅看仲量联行经手的交易，2025年上半年较2024年同期暴涨110%，增速两倍于数据中心等其他地产类别。
报告强调，三季度以来行业明显从“观望试探”转向“动真格”，低利率环境是主要推手。
同期单笔交易投标数量增长50%，仅二季度写字楼投标总额达160亿美元，创2022年二季度（十年期国债收益率低于3%时期）以来最高纪录。投标量堪称资本市场观测行业活力的晴雨表。
“典型复苏路径是：高净值私人资本率先抄底机会型资产，房地产信托基金（REITs）跟进，最后养老基金、独立账户等机构资本入场——这正是当下发生的剧本。”仲量联行写字楼业务负责人迈克·麦克唐纳直言。
超1亿美元的大额交易需求明显升温，上半年同比飙升约130%。报告归因于机构投资者对高品质写字楼偏好增强，及融资渠道改善。
当下资本明显向优质资产聚集，但麦克唐纳预测：随着顶级楼盘渐趋饱和，未来五年二线楼盘在租金涨幅和去化速度上可能反超。
疫情期间写字楼寒冬导致新项目规划停滞，目前在建新供应量极少。预计明年全美仅新增600万平方英尺办公空间，比金融危机后四年年均水平暴跌90%。
“这不仅是放缓，简直是撞上南墙！”麦克唐纳形容，“未来三年新增供应将极度稀缺，明年600万平方英尺的供应量相对于30年历史均值堪称萎缩。”
他同时指出，老旧写字楼正通过拆除或改建为住宅、酒店、仓储等用途持续去库存，进一步加剧供应紧张。
低质困境资产仍吸引捡漏资金，形成“哑铃效应”。麦克唐纳举例：“底特律、匹兹堡等城市那些40%入驻率的百万平方英尺大楼，正被以每平方英尺50美元抄底（五年前均价300美元）。低成本入场让投资者能通过降租提升竞争力。”
企业缩减办公空间趋势明显缓和：2022年企业搬迁时平均削减20%面积，如今降至3%。仲量联行认为这是市场企稳的关键信号。
今年REITs收购活跃，BXP、Vornado等写字楼REITs股价半年上涨，但行业龙头Alexandria仍承压。
未来几个季度低利率将降低交易融资成本，但利率走低背后的经济疲软可能衍生雇主需求端的新压力。麦克唐纳提醒：“需综合考量宏观经济、地缘风险等全域变量，利率仅是资本环境的组成要素。”
他预测2026年机构资本或主导市场，当前这些“复苏萌芽”未来几年将推动租赁指标与资产估值双升。
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