【编者按】美国楼市正经历一场冰与火的考验！最新数据显示，全美20个主要都市圈中竟有9个出现房价下跌，这场由”可负担性危机”引发的寒潮正从阳光地带向全国蔓延。曾几何时，零利率时代催生的购房狂潮让房价一路高歌猛进，如今随着房贷利率持续高企，买卖双方陷入深度博弈。更值得关注的是，不同区域分化加剧——纽约、芝加哥逆势上涨超5%，而坦帕、凤凰城等南方城市跌幅居前。这场楼市大变局背后，既是货币政策转向的必然结果，也折射出美国区域经济发展的不平衡。当”躺赚时代”终结，普通家庭该如何守住资产？且看本文深度解析。
标普科塔利Case-Shiller最新指数显示，随着持续的可负担性问题导致美国房地产市场陷入低迷，8月份全美20个主要都市圈中有9个出现房价下跌。
2020至2022年疫情期间，由于历史低位的借贷成本引发需求激增，全美房屋价值普遍飙升。当时全美正面临住房短缺，导致购房者陷入竞价战，推高了房产价格。
虽然此后佛罗里达、德克萨斯等地出现建筑热潮，但东北部等地区仍面临严重的住房短缺，维持着房价高位运行。
但自今年初以来，由于更多卖家进入市场，而买家因住房成本上升（包括过去三年始终徘徊在6%至7%高位的房贷利率）退出市场，全美房屋库存有所增加。
这些趋势迫使今夏美国房地产市场几近停滞，给房价带来下行压力——或至少减缓了曾经令人眩晕的增长速度。
周二发布的最新标普科塔利Case-Shiller指数显示，8月份美国独栋住宅价值同比仅上涨1.5%。
较7月份报告的1.7%涨幅进一步下滑，创下2023年以来最慢增速。
在报告分析的20个主要都市圈中，位于南部和西部的9个都市房价集体沦陷，包括坦帕、凤凰城、迈阿密、旧金山、达拉斯、丹佛、圣地亚哥、西雅图和洛杉矶。
除西雅图和洛杉矶外，所有都市在7月份均出现同比下跌。
坦帕房价跌幅最惨烈达-3.31%，凤凰城(-1.68%)、迈阿密(-1.66%)、旧金山(-1.54%)紧随其后，达拉斯(-0.72%)、丹佛(-0.72%)、圣地亚哥(-0.66%)、西雅图(-0.09%)和洛杉矶(-0.01%)相继失守。
与此形成鲜明对比的是纽约市，房价同比暴涨6.1%领跑全美。芝加哥以5.9%涨幅紧追其后，克利夫兰(+4.65%)、波士顿(+4.08%)、底特律(+3.53%)、明尼阿波利斯(+2.55%)和夏洛特(+1.59%)组成逆势上涨阵营。
标普道琼斯指数固定收益交易品与大宗商品主管尼古拉斯·戈戴克向新闻周刊表示：”8月数据表明美国房价持续放缓。住宅价值连续四个月跑输通胀，意味着即便名义价格微涨，房主的实际财富仍在缩水。”
Realtor.com高级经济学家安东尼·史密斯指出：”虽然借贷成本保持高位，但波动性较年初减弱，这有助于稳定买家情绪。然而高昂月供和受限的购买力仍使众多潜在买家望而却步，导致多个主要市场活跃客群缩减、增长动能不足。”
“从区域看，东北部和中西部市场因二手房供应紧张、需求稳定继续表现相对较好。纽约、芝加哥和克利夫兰在20城综合指数中涨幅领先。”
“与之形成对比的是，坦帕、凤凰城和拉斯维加斯等阳光地带和西部都市出现明显疲软信号：库存恢复更快，房屋销售周期延长，降价和下架现象日益普遍，显示这些区域议价权正逐渐向买家倾斜。”
今夏美国房地产市场呈现的区域分化或将持续，南部和西部地区的价格调整将比东北部和中部更为剧烈。
Bright MLS首席经济学家、抵押贷款行业资深人士丽莎·斯特蒂文特表示：”随着房价降温和抵押贷款利率下降，购房者的负担能力正在改善。”
她补充道：”不同市场情况天差地别。纽约、波士顿等高成本市场因本地经济强劲、高薪岗位充足且库存仍然有限，仍保持健康的价格增长。”
“未来需重点关注地方经济状况，包括失业率、就业增长、大企业裁员或招聘冻结等指标，以研判哪些市场在第四季度可能面临价格降温。”
