去年，随着美国和其他国家的股价暴跌，股市形势严峻，但抛售并未蔓延到房地产市场。
现在，所有人的目光都集中在房地产价格的下一步走势上。如果它们真的崩盘，造成的损害可能比去年的股价暴跌还要大，让人们感觉自己穷得多。
这可能就要发生了，所以抓紧了。
房价崩盘的原因有很多。近12年的零利率将房价推至历史新高，同时将人们的负担能力推至极限。
在资金便宜的时候，买家可以负担得起这些令人眼花缭乱的价格，但现在情况已经不同了，因为美联储(fed)和其他央行在对抗通胀的战斗中不断提高利率，而这场战斗远未取得胜利。
能源危机、生活成本危机和不断膨胀的债务都在增加压力。如果世界陷入衰退，这也无济于事。
在一些国家，危机已经出现。瑞典房价去年连续9个月下跌，北欧联合银行(Nordea bank)预计，从峰值到谷底的总跌幅高达20%。一些人表示，跌幅可能会更大。
晨光投资(M&G Investments)基金经理Eva Sun-Wai表示，这是全球下滑速度最快的一次，让人想起上世纪90年代的房地产崩盘，那次崩盘波及金融市场，迫使瑞典政府接管濒临违约的银行。
她说，瑞典正在向世界其他国家发出一个“重大警告信号”。
“其他经济体也在与影响瑞典的许多全球因素作斗争，即能源费用飙升、实际工资下降和经济前景恶化。”
瑞典是第一个下降的原因之一是因为大多数房主都有浮动利率抵押贷款，他们的月供急剧增加。
考虑到英国在经历了多年的繁荣之后存在诸多经济问题和房价过高，英国楼市崩盘的时机似乎已经成熟，但大量的固定利率抵押贷款挽救了英国楼市。
然而，修复不会永远持续下去，当它们到期时，业主可能会面临支付冲击。
劳埃德(Lloyds)估计，英国房价今年将下跌7%。日本银行野村证券(Nomura)预计，股市将暴跌20%。
Halifax mortgage的主管金?金纳德(Kim Kinnaird)表示，在截至今年1月的一年里，英国房价实际上上涨了1.9%，但目前较8月份的峰值下跌了4.2%。
“随着借贷成本上升导致买家需求减少，这一趋势可能会持续下去。”
CoreLogic HVI的数据显示，在截至今年1月的一年里，澳大利亚房价下跌7.2%，为1980年以来最大和最快跌幅。
据Reinz Index计算，新西兰房价下跌了13.3%。然而在欧洲，到目前为止，下降幅度很小。
全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，美国房价在2022年上涨了4%，尽管在旧金山(许多陷入困境的美国科技公司的所在地)，房价下跌了21%(但平均价格仍高达138万美元)。
房地产经纪公司第一太平戴维斯(Savills)全球研究部主管兼主管保罗?塔斯特文(Paul Tastevin)表示，全球高端住宅市场在2022年经历了两个半年。
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“2022年，我们监测的30个城市的资本价值平均上涨了3.2%，由于经济形势恶化和利率环境上升，下半年的贡献仅为0.7%。”
不过，也有亮点，迈阿密和迪拜的房价同比分别上涨25.4%和12.4%。
塔斯特万表示:“以全球标准衡量，这些市场的价格仍相对具有竞争力，低廉的生活成本、税收制度和温暖的气候吸引了国内外买家。”
他补充称，全球中心新加坡和纽约的房价上涨逾6%，吸引了大量高净值人士前来创业。
一些城市比其他城市更容易受到全球经济动荡的影响，因为利率上升对悉尼的打击尤其严重。
塔斯特万表示:“香港持续的疫情相关限制措施继续阻碍其优质住宅市场的发展，房价下跌8.5%。不过，香港仍是全球最昂贵的市场。”
第一太平戴维斯(Savills)预计，高端住宅价格今年也将上涨，但涨幅仅为0.5%。不那么光鲜的市场可能表现不佳。
他补充说:“高端住宅的稀有性质，加上许多城市普遍缺乏库存，将防止热点城市的增长进一步放缓。”
莱坊(Knight Frank)全球住宅研究主管凯特?埃弗雷特-艾伦(Kate Everett-Allen)表示，房价将回落，但远非一刀切。
该机构的数据显示，在众多签证举措的推动下，迪拜巩固了其作为富人第二居住地的地位，去年房价上涨了44.2%，令人印象深刻。
由于混合工作，阳光和滑雪胜地的价格上涨。例如，科罗拉多州阿斯彭的房价上涨了27.6%。
利雅得(25%)、东京(22.8%)和迈阿密(21.6%)也公布了令人印象深刻的增长数据。
另一方面，惠灵顿的房价暴跌23.7%，新西兰另一座城市奥克兰的房价下跌19%。
法兰克福(10.6%)、布宜诺斯艾利斯(9.8%)、斯德哥尔摩(7.7%)和温哥华(7.4%)也在2022年结束时大幅下跌。
埃弗雷特-艾伦表示，高净值个人仍将房地产视为最安全的资产类别，这将保护黄金价格，但主流市场可能会陷入困境。
“现在的价格走势将取决于当地因素，从经济活动和失业水平，到现有供应和每个市场中杠杆家庭的比例。”
她说，最重要的问题是利率的未来方向。
在Veolar编制的最新退休指数中，东京被评为全球最适合退休的城市。良吉竹/ Unsplash
“如果通胀已经见顶，那么降息可能会在2023年下半年出现，从而提振市场人气。”
随着通货膨胀变得棘手，这方面的乐观情绪正在下滑。在美国，1月份通胀率降至6.4%，降幅小于预期，而欧元区和英国的通胀率分别高于预期，分别为8.5%和10.1%。
GlobalPropertyGuide.com的房地产专家Heigo Protten表示，如果美联储(fed)继续推高利率，借贷成本上升可能会迫使房地产价格下跌。
他很担心。“我们认为今年不会出现所谓的软着陆。”
普罗滕预计，美国利率将保持相对高位，对全球经济产生深远影响，并可能出现“严重的负面情况”。
“全球市场肯定会在今年上半年看到价格和总体需求的降温，而且，取决于各国央行的行动，价格可能全年都在下跌。”
“赢家将是那些提供良好基础设施、健康商业和税收环境的国家。”
在经济低迷时期，股市总是第一个崩盘。交易员可以在几秒钟内抛售股票，而房价交易则要用几个月来衡量。
这种时间差已经过去了。房价会崩溃吗?我们马上就知道了。
