的意见
新西兰议会决定是否划分了足够的土地用于开发的方式，使得划分足够的土地用于开发变得困难。
问题不在于任何具体的分析。问题在于方法本身。或者，至少，没有对数据进行持续的健全检查。
《国家城市发展政策声明》要求大型地方议会提供“至少足够的开发能力，以满足短期、中期和长期对住房和商业用地的预期需求”。
原则上听起来很棒。但是考虑一下如何满足这个要求。
地方议会必须评估由地区规划实现的商业上可行的发展程度，并将其与预计的住房需求进行比较。规模较大的地方政府需要提供比预期需求高出20%的分区容量，因此用地必须在一定程度上争夺开发商的注意力。
而议会的规划过程也有压力，只能提供这么小的差额。
考虑独立听证小组对惠灵顿城市规划提案的审查。惠灵顿议会委托专家提供证据，得出结论认为，从现在到2051年，惠灵顿只需要增加约3.6万套住房，就能提供必要的超额需求。根据专家的评估，拟议的计划增加了大约5万所住房，超过了所需的数量。委员会随后建议减少地区图则中允许的住宅数目。
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有几个明显的问题。
考虑一个简单的类比。假设一个房间有8把椅子，每10个人。椅子的短缺意味着两把满是蛀虫、腐烂的椅子可以坐两个人，而不是一个人。
如果规划人员预计会有五个人进入房间，那么允许开发商建造不超过六把椅子就符合监管要求。
但如果造出6把椅子，15个人就只能坐14把椅子了。
腐烂的椅子不会面临来自新开发项目的太多竞争。每把椅子，不管多么破旧，都在短缺的时候找到了租客。
如果每个人都知道房间里的椅子太少了，那么就会有更少的人想进入房间。
简而言之，这是一种落后的城市规划方式。对需求的预测不仅高度不确定，还取决于住房负担能力。
如果你从拥挤不堪、质量低劣的住房开始，你将很难修复它。如果由此导致的负担能力的下降使人们不愿意搬到这里，同时鼓励年轻家庭逃离，那么预测需求就是一个完全错误的衡量标准。
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它们都没有面临简单的完整性检查。土地价格可以迅速显示地方议会是否划分了足够的土地用于开发。去年，基础设施委员会将2021年城市边界外的土地价格与城市边界内的土地价格进行了比较。他们计算了将农村土地变为城市土地的成本，如土方工程、测量、规划和发展贡献。他们发现，城市分区使奥克兰和陶朗加边界内的土地价格翻了四倍，而惠灵顿、汉密尔顿和皇后镇的土地价格则翻了三倍多。
自2010年以来，这些比率大幅上升。
由于委员会的工作计入了土地开发成本，边界的价格倍数在很大程度上反映了分区造成的稀缺性。
如果把惠灵顿周围的农村土地变成住房是合法的，就像ōhāriu一样，惠灵顿的住房用地不会比边界外的土地每平方米贵490美元。由于惠灵顿地区的典型面积约为600平方米，委员会的数据意味着，2021年，惠灵顿地区的边界分区价格增加了近30万美元。
如果市政委员会真的划分了足够的土地用于开发，这种情况就不会发生。
但问题不仅仅存在于城乡边界。它也会出现在分区造成稀缺性的其他分区边界。
如果划为高层建筑的土地比附近没有这种权利的可比土地价值高得多，那么市政委员会就没有划为足够的土地来建造高层建筑。如果规划为混合用途的土地，比如公寓下面的零售店和杂货店，享有价格溢价，那么市议会应该考虑更多的混合用途分区。在2015年受新西兰环境部委托开展的一项工作中，NZIER的Kirdan Lees建议使用这些价格措施作为对议会分区决定的理性检查。如果一个地方议会真的划分了足够多的土地用于不同的用途，那么在其他条件相同的情况下，分区边界上就不会有明显的价格差异。
与试图预测未来20年或30年的住房需求相比，放松分区限制以应对价格变化可能更有意义。
这个问题比惠灵顿的地区规划过程更严重。
国家党领导的政府将允许地方议会选择退出现有的中等密度住宅标准，该标准要求地方议会允许在住宅用地上建造最多三层的住宅。选择退出的地方议会将被要求立即划出足够的土地用于30年的发展。
但是，如果市议会的预测低估了需求，高估了地区规划带来的开发规模，或者两者兼而有之，住房负担能力就会受到影响。
即使今天的预测是正确的，需求也会随着时间的推移而变化。想要搬到一个城市的人和企业的数量将取决于它相对于其他选择的可承受性。
如果一个地方议会声称，由于价格太高，很少有人愿意搬到那里去，所以稍微增加分区土地就能满足预期需求，那么他们很可能是对的。但这不会是政府想要的结果。价格变化可能也应该引发重新评估和释放更多划为分区的土地。总体规划应减少对城市规划者预测的依赖，而更多地依赖土地价格发出的关于住房用地是否稀缺的信号。当这些预测让地方议会避免划分足够的土地用于开发时，情况就更糟了。
惠灵顿议会应该忽略IHP的建议，制定一个更有利的地区计划。中央政府应该重视这一警告，不要过度依赖这类预测。
埃里克·克兰普顿博士是首席生态学家“新西兰倡议”的经济学家。
